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RESPONSABILITE : OBLIGATION D’INFORMATION DU VENDEUR-PROMOTEUR

Publié le : 01/05/2023 01 mai mai 05 2023
Actualité du cabinet

Dans un arrêt du 13 avril 2023, la Cour de cassation s’est prononcée sur la responsabilité du vendeur-promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.

Cet arrêt a été rendu sous l’empire des articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui disposaient respectivement :

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La Cour de cassation différencie la responsabilité contractuelle du vendeur de celle de la responsabilité délictuelle de la société chargée de la commercialisation.

S’agissant de la responsabilité contractuelle du vendeur, la Cour de cassation considère, au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure, que le vendeur, promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération.

S’agissant de la responsabilité délictuelle de la société chargée de la commercialisation, la Cour de cassation considère, au visa de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure, que l’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l’investissement qu’il propose.

Ainsi, il existe une obligation d’information sur les caractéristiques et les risques d’opérations immobilières à la charge des vendeurs-promoteurs mais aussi à la charge des intermédiaires professionnels qui commercialisent des opérations immobilières, qui en cas de manquement pourront voir leur responsabilité contractuelle engagée pour les uns et leur responsabilité délictuelle pour les autres.

Cass. Civ 3ème., 13 avril 2023, n°22-10.288
 
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